6e nieuwsbrief van 2013
14 november 2013 |
Alweer het zesde nummer van dit turbulente jaar, zowel econo-
misch, politiek, de woning- en hypotheekmarkt als voor Alzio.
Ondanks de crises hebben wij diverse nieuwe VvE's als klant mogen verwelkomen. Bij hen die dit al waren, is als gevolg van de tijdelijk verlaagde 6% BTW meer aan (vervroegd) onderhoud uitgevoerd.
Bovendien is dit jaar onze website flink vernieuwd en hebben wij een nieuwe dienst geïntroduceerd: conflictbemiddeling. Hoe tegenstrijdig het ook moge klinken, gelukkig is daar nog geen gebruik van gemaakt, wat een goed teken is. |
Wist u dat...
Een 'slapende' VvE kan écht niet
In/uit de praktijk (6)
Veiligheid dak: onbekend maar onbemind?
Een gewaarschuwde VvE telt voor twee de komende winter |
| Wilt u meer weten over wat Alzio voor u kan betekenen? Bezoek onze website voor meer informatie: www.alzio.nl |
 |
De inkt van de miljoenennota van Prinsjesdag was nog niet droog en kort daarop is een nieuw akkoord gesloten tussen regeringspartijen en de oppositie. Met een gunstig gevolg voor VvE's, want de verlaagde 6% BTW-regeling voor onderhoud is verlengd tot eind 2014.
Zo'n buitenkansje laat u als VvE toch niet lopen?
| Een 'slapende' VvE kan écht niet |
Vrijwel altijd ontstaat een VvE eigenlijk al op de tekentafel als een gebouw gesplitst wordt. Namelijk als door een architect of projectontwikkelaar een gebouw wordt ontworpen met gemeenschappelijke gedeelten en zaken die gezamenlijk eigendom worden van kopers en onderhouden moeten worden.
De kleinste VvE bestaat uit twee leden: benedenwoning of winkel en een bovenwoning. Vaker zijn het appartementengebouwen, die de buitenmuren, dak, ramen en kozijnen, riolering, lift, blokverwarming etc. gemeenschappelijk hebben. Het kunnen ook eengezinswoningen zijn met een ondergrondse parkeergarage of -dek, of een gemeenschappelijke binnen- of daktuin.
Een VvE wordt door een notaris per een akte opgericht meestal nog voor er een spa de grond ingaat. Omdat er dan nog geen kopers zijn, wordt de ontwikkelaar aangesteld als eerste bestuurder en beheerder. Kopers zijn door de wet verplicht lid van een VvE. Dan is het vreemd, maar wel begrijpelijk dat de VvE pas écht operationeel wordt als het gebouw wordt opgeleverd. Wij pleiten er al jaren voor dat de kopers zich direct na het tekenen van de koopovereenkomst organiseren door gebruik te maken van de opgerichte VvE.
Wanneer is een VvE slapend?
Als u als eigenaar er weinig tot niets van merkt: er is geen begroting, een bestuur en kascommissie ontbreekt, er is geen jaarverslag, er wordt niet tenminste jaarlijks een Algemene Leden Vergadering gehouden, er wordt geen periodiek onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijk gedeelten en zaken, er is geen opstal-verzekering, geen meerjarenfonds gebaseerd op een meerjarenonderhoudsfonds en er worden niet maandelijks bijgedragen aan de VvE door storting op de bankrekening van de VvE.
Waarom is een VvE slapend?
Onwetendheid, het belang van een gezonde en goed functionerende VvE wordt niet ingezien, eigenaren willen zo laag mogelijk servicekosten betalen (te weinig investeren in het grootste bezit (financieel gezien) is onverstandig), nogal geringe betrokkenheid met andere eigenaren of een combinatie daarvan.
Hoeveel slapende VvE's zijn er?
Uit onderzoek van het toenmalige ministerie van VROM in 2007 bleek dat Nederland ruim 500.000 koopappartementen telt waarvan er zo'n 20% te maken heeft met een slapende VvE. En het aantal VvE groeit nog steeds en sterk mede gezien het feit dat corporaties hun huurwoningen verkopen.
Welke problemen kan een slapende VvE opleveren?
- Soms zeer hoge eenmalige bijdrage betalen om groot onderhoud te laten uitvoeren of de staat van onderhoud kalft heel snel af waardoor niet alleen de verkoopbaarheid, maar ook de waarde sterk kan verminderen;
- Als de gemeente de staat van onderhoud onvoldoende vindt dan kan zij de VvE sommeren om dit op te lossen op straffe dat de gemeente dat laat doen op kosten van de eigenaren, wat wel een hele brute manier van wakker worden is;
- Indien het gebouw niet of onvoldoende verzekerd is, kan dit grote financiële gevolgen hebben bijvoorbeeld bij brand;
- Wat te doen indien de VvE aansprakelijk wordt gesteld voor een schade aan derden?
- Het niet toezien op en handhaven van wet- en regelgeving kan ernstige inbreuk maken op het wooncomfort (geluidsoverlast, verloedering, rommel etc.);
- Een slapende VvE pleegt een economisch delict wat een maximale boete kan opleveren van €19.500.
Kortom, een slapende VvE is een soort 'tijdbom': onwettig, onverantwoordelijk, onverstandig en onwenselijk.
Via de ombudsman van de Gooi- en Eemlander krijgen wij de volgende vraag van een VvE-lid: mag een VvE de huismeester die niet op de juiste manier declareert een pinpas geven met € 250,- als limiet? En wat kan ik daar als kascommissielid tegen doen?
Ons advies luidde: het is niet ongebruikelijk en kan zelfs handig zijn om de huismeester een pinpas te verstrekken met een limiet. De penningmeester dient toe te zien op de rechtmatigheid van de uitgaven en de juiste verantwoording daarvan in de vorm van bonnen/facturen. De kascommissie kan controleren of dit naar behoren is gebeurd of niet.
In het laatste geval kan de kascommissie besluiten om geen goedkeurende verklaring te geven aan de ALV, waardoor het bestuur ook geen decharge kan krijgen zolang de onregelmatigheden naar het oordeel van kascommissie niet zijn opgelost. De lijn doortrekkend kan het bestuur aansprakelijk gesteld worden. Dat kan door de ALV gebeuren of door een individueel VvE-lid.
Openbaarheid van stukken
Het komt wel eens voor dat een bestuur denkt zijn eigen gang te kunnen gaan door opdrachten te verlenen in het kader van gebouwbeheer of het aangaan van nieuwe overeenkomsten. En dat zonder de VvE-leden bij de besluitvorming te betrekken of niet van alle relevante informatie te voorzien onder het mom dat dit vertrouwelijk is. Dit is niet alleen onwenselijk omwille van de transparantie maar ook in strijd met wet- en regelgeving. Immers, de Algemene Leden Vergadering is het hoogste orgaan van een VvE. Het bestuur is ‘slechts’ uitvoerder van de door de ALV genomen besluiten en passend binnen het verstrekte mandaat.
Bovendien is het bestuur verplicht desgevraagd aan de VvE-leden ter inzage (wat niet hetzelfde is als verstrekken) te geven in notulen, jaarstukken, bankrekeningen, verzekeringen en aangevraagde offertes of (concept) contracten. Hoe kunnen zij anders weloverwogen hun stem uitbrengen op de ALV? Een kantonrechter kan, wanneer het voorstaande niet is nageleefd, een door het bestuur genomen besluit vernietigen. Een bestuurs(lid) die 'zijn/haar boekje te buiten gaat', kan collectief en persoonlijk worden vervolgd vanwege mismanagement. In dat geval zal een aansprakelijkheidsverzekering ook niet uitkeren. Ook een gewaarschuwd bestuur telt voor twee!
Bron: Nederlandvve.nl
| Veiligheid dak: onbekend maar onbemind? |
Daken worden steeds multifunctioneler gebruikt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan plaatsing van airconditioningsunits, luchtbehandelingsinstallaties, zendmasten, tuindaken, schotelantennes, parkeren en nog veel meer. Met als gevolg dat daken voor onderhoud en eventuele calamiteiten steeds frequenter worden betreden.
Door de aangescherpte wet- en regelgeving met betrekking tot veilig werken op hoogte is er de laatste jaren veel veranderd. Per 1 april 2007 is de Woningwet uitgebreid met een zorgplicht. Dit betekent dat de eigenaar, bouwer en gebruiker van een gebouw een directe, extra verantwoordelijkheid heeft op de veiligheid en gezondheid van gebruikers en onderhoudsmensen in, op en rondom een gebouw.
Dit heeft als consequentie voor u als gebouweigenaar dat u in de verantwoordelijkheid, en dus aansprakelijkheid, meedeelt betreffende deze veiligheid. Het is daarom aan te raden de veiligheidssituatie van uw daken te inventariseren en indien nodig te voorzien van permanente installaties waaraan men de werkzaamheden veilig kan uitvoeren.
Betreffende aansprakelijkheid is het voor u belangrijk datgene te doen wat wettelijk voorgeschreven is en wat maatschappelijk aanvaard is. Om de zorgvuldigheid van bestuur aantoonbaar te maken, is een Risico Inventarisatie en Evaluatie (kortweg RIE) een stap in de goede richting. Wanneer uw gebouw beschikt over voorzieningen die op basis van een plan van aanpak gerealiseerd zijn, kunt u uw risico’s op dit gebied tot een minimum beperken.
Er zijn vele partijen in Nederland die zo’n RIE kunnen uitvoeren. Amendex Nederland is zo’n organisatie die zich sinds jaren bezighoudt met het inrichten van een veilige werkplek op hoogte. Zij inventariseren de risico’s voor uw panden en kunnen desgewenst alle voorkomende klim- en valbeveiligingssystemen op maat voor u verzorgen. Een oriënterend gesprek is kosteloos en kunt u afspraken via www.amendex.nl, 040 2618960 (hoofdkantoor) of 0172 722420 (Regio Zuid-West).
| Een gewaarschuwde VvE telt voor twee de komende winter |
De wintertijd is ingegaan. Dat kán betekenen dat er in de komende winter gestrooid moet worden om te zorgen dat bewoners en bezoekers veilig de entree van hun appartement, winkel of kantoor kunnen bereiken. Als VvE bent u verantwoordelijk voor een veilige toegang tot uw gebouw en aansprakelijk voor de eventuele gevolgen als u te weinig doet aan gladheidsbestrijding.
Strooitips
Strooizout.nl heeft een aantal strooitips voor u:
- Preventief strooien: strooi ongeveer 4 uur voorafgaand aan verwachte gladheid of sneeuwval;
- Veeg sneeuw eerst weg: platgetrapte sneeuw kan bijzonder glad worden;
- Verdeel strooizout gelijkmatig: ongeveer 20 gram per vierkante meter (één handje vol);
- Strooi niet in de buurt van gazon of border: voorkom plant- of grassterfte;
- Was na het strooien altijd uw handen. Strooizout bevat een kleine hoeveelheid giftige stof, dus houd strooizout weg van kleine kinderen en dieren. Strooizout is niet geschikt voor consumptie!
- Gebruik een strooiwagen bij grote oppervlaktes: dat maakt strooien veel eenvoudiger;
- De kwaliteit van het strooizout blijft beter behouden als het binnen droog wordt opgeslagen.
Via de website www.strooizout.nl of via 036 8080525 kunt u niet alleen strooizout bestellen. U vindt hier ook een aantal handige hulpmiddelen. Strooiwagentjes, sneeuwschuivers, sterke schoppen en opslagkisten om het strooizout op te slaan tot het nodig is. |
