Hierbij onze tweede nieuwsbrief van 2010. De volgende onderwerpen komen aan de orde:
Professioneel beheer van VvE's steeds meer nodig
Energielabel wordt verplicht
Verbod op verkoop asbesthuis op komst?
Verzekeraars keren zelden uit bij woonlastenverzekering
Meerjarenonderhoudsfonds opgeven voor inkomstenbelasting?
Externe financiering is vrijwel onmogelijk
Onze volgende nieuwsbrief verschijnt in het najaar. Het zou heel leuk als er dan ook één of meer bijdragen van lezers in staan. U bent derhalve uitgenodigd om ons deelgenoot te maken van uw ervaringen. |
| Wilt u meer weten over wat Alzio voor u kan betekenen? Bezoek onze website op www.alzio.nl voor meer informatie. |
 |
Professioneel beheer van VvE's
steeds meer nodig |
Sinds 1 mei 2008 is de nieuwe wet op het appartementsrecht van kracht geworden. Je zou mogen verwachten dat VvE's daarvan op de hoogte zijn en ook naar handelen.
Onderzoek toont echter aan dat 27% van de appartementseigenaren zegt niet te weten dat ze verplicht zijn om een actieve VvE te hebben. Circa 23% is inderdaad een slapende VvE, zo'n 13 procent is bewust in overtreding. Per 1 januari 2010 wordt er strenger op gecontroleerd dus niet handelen conform de wet is risicovol zoals wellicht bekend uit onze eerdere nieuwsbrieven (zie onze website). Goed beheer is veel geregel en een hoop 'gedoe'. In deze nieuwsbrief treft u een aantal van soortgelijke onderwerpen aan.
Het beheren van een VvE vereist verstand van zaken: bouwkundig en financieel inzicht, bestuurlijke ervaring etcetera. Indien dat binnen de VvE aanwezig is en men is bereid zich daarvoor in te zetten dan is dat uiteraard een hele goede oplossing. Maar vele VvE's (42%) laten dat liever over aan professionals. En dus 58% (nog?) niet. Uiteraard helpen wij u graag om zorgeloos te wonen en eventueel te werken in uw complex.
| Energielabel wordt verplicht |
Op 18 mei jongstleden heeft het Europees parlement ingestemd met een wet waarin het afgeven van een energielabel, dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is, dwingender wordt voorgeschreven. Dan is het dus niet meer mogelijk dat koper en verkoper in onderling overleg kunnen afzien van dit label.
Overigens blijkt uit recent onderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling onder 1.663 consumenten dat ze alleen bereid zijn te investeren in energiebesparing als dit ook geld oplevert. Het verdient aanbeveling voor VvE’s na te denken of te laten onderzoeken of en hoe er bespaard kan worden op de energie (gas, water en licht), bijvoorbeeld de lift, spaar- of LED-lampen. Wellicht kunnen dan zelfs de servicekosten omlaag! Alzio kan uw VvE daarbij uiteraard behulpzaam zijn.
| Verbod op verkoop asbesthuis op komst? |
Het gebruik van asbest is sinds 1994 verboden. Dat was de aanleiding voor een groot onderzoek uitgevoerd door het ministerie van VROM, politie, justitie in samenwerking met de provincie Noord-Holland en een groot aantal gemeenten.
Het resultaat staat in het rapport 'Asbestketen ontrafeld', dat in de week van 21 juni 2010 naar de Tweede Kamer is gestuurd. Het voorstel is dat woningen (en dus ook appartementen) alleen nog maar verkocht of overgedragen mogen worden met een (verplichte) asbestvrijverklaring.
Het onderzoek toont ook aan dat op grote schaal gesjoemeld wordt met asbest zowel met de afvoer als het verzwijgen of negeren bij verbouwingen. Zo'n asbestonderzoek en het eventueel verwijderen van asbest kan ook VvE leden flink op kosten jagen. Volgens het ministerie van VROM is dit een onderwerp voor het volgende kabinet. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.
| Verzekeraars keren zelden uit bij woonlastenverzekering |
Veel eigenwoningbezitters die hun woonlasten door ontslag of arbeidsongeschiktheid niet meer kunnen opbrengen, zijn daarvoor minder goed verzekerd dan zij denken. Dat blijkt uit onderzoek van het dat Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft gedaan in het 1e kwartaal 2010.
Van de 580 meldingen heeft 58% een beroep gedaan op hun woonlastenverzekering omdat ze werkzoekende zijn, 37% was arbeidsongeschikt geworden. Maar liefst 83% van de aanvragen werd door de verzekeraars afgewezen op grond van de verzekeringsvoorwaarden.
Met VEH vinden wij dat de verzekeraars moeten waarmaken waarvoor ze verkocht zijn: zekerheid bij een hypotheek. Aan u de oproep om toch vooral de kleine letters te lezen c.q. kritische vragen te stellen voordat u zo'n verzekering afsluit. Alzio kan uw (of die van de VvE) verzekeringsportefeuille (laten) doorlichten. Wij hebben diverse voorbeelden dat daarmee bespaard kan worden bij gelijkwaardige voorwaarden.
| Meerjarenonderhoudsfonds opgeven voor inkomstenbelasting? |
In één van onze eerdere nieuwsbrieven hebben wij u geïnformeerd dat u wordt geacht uw aandeel in het meerjarenonderhoudsfonds als vermogen op te geven in box 3 voor de inkomstenbelasting.
Daar betaalt u dan een vermogensrendementsheffing van 1,2% over. Tenminste, als het bedrag boven de vrijstelling komt. De advocaat-generaal bij de Hoge Raad is van mening dat de eigenaar dat in box 1 moet opgeven. In dat geval zal het leiden tot een hogere WOZ-waarde. En heeft dus tot gevolg dat het eigen woningforfait stijgt, evenals de onroerendzaakbelasting. Het is nog onduidelijk of en wanneer de Hoge Raad hierover een besluit neemt. Tot die tijd valt het reservefonds gewoon in box 3.
Wat het ook wordt, het is in onze ogen niet 'eerlijk'. Immers, een VvE-lid kan niet vrij beschikken over dit 'spaargeld'. Bovendien maakt het ook geen onderdeel uit van de verkoopprijs.
| Externe financiering vrijwel onmogelijk |
Dat als gevolg van de kredietcrisis het afsluiten van een hypotheek bij een bank of verzekeraar op zijn minst lastig is, is genoegzaam wel bekend. Ons is gebleken dat dit ook geldt voor bijvoorbeeld het geheel of ten dele van een verbouwing.
Een VvE is een rechtspersoon. Een financiële instelling wil graag als zekerheid dat bijvoorbeeld een bestuur zich persoonlijk en zelfs hoofdelijk garant stelt voor de lening. Begrijpelijkerwijs is een bestuur hier niet toe bereid.
Alternatief is dat alle leden hoofdelijk aansprakelijk zijn, waartoe ze logischerwijs ook niet tot bereid. Immers, mocht een of meer leden dan niet aan hun verplichtingen voldoen, dan moeten de anderen dit 'ophoesten'. Kortom, praktisch gesproken kunnen dus renovaties of verbouwingen alleen uitgevoerd worden als er voldoende in het meerjaren-onderhoudsfonds zit.
Of leden moeten bereid zijn tot een eenmalige bijdrage. Dat vereist instemming van de ALV. In onze praktijk blijkt dat dit draagvlak vereist en de juiste besluitvorming, een behoorlijk langdurig en intensief traject. En al helemaal als er één of meer leden tegen stemmen en medewerking weigeren. Aan het ALV het besluit. Onafhankelijke begeleiding wil dan nog wel eens helpen om toch tot uitvoering te komen. |
