Hierbij onze eerste nieuwsbrief van 2011. De volgende onderwerpen komen aan de orde:
Reactie van een lezer
Hoge boete voor niet ingeschreven VvE's op komst
Let op bij kopen met korting
Erfpacht: zege of niet?
Een gids voor kascommissies |
| Wilt u meer weten over wat Alzio voor u kan betekenen? Bezoek onze website op www.alzio.nl voor meer informatie. |
 |
Een gewaarschuwde VvE telt voor twee:
pas op voor kaper(s): vervolg |
Dat was de titel van een artikel in onze nieuwsbrief van 26 april 2010. Dat de beschreven casus niet op zichzelf staat, bleek uit de reactie van een lid van een VvE in Amsterdam-Zuid.
Deze VvE werd ondersteund door een administrateur. Dit bedrijf(je) werd overgenomen door een makelaarskantoor. Deze heeft de inschrijving in de Kamer van Koophandel zelfstandig gewijzigd en zich op grond hiervan de bankrekeningen van de VvE toegeëigend. Zonder dat het bestuur het wist!
Het betreffende lid heeft een klacht ingediend bij het Ministerie van Economische Zaken en de Nederlandse Vereniging van Banken. Wat geleid heeft tot wat algemene 'toezeggingen'. De enige manier om dit op te lossen is de inschrijving in het Handelsregister van de KvK wegens onrechtmatigheid te laten schrappen en daarmee de bank te overtuigen om de rekeningen weer juist tenaam te stellen.
Deze vorm van fraude is, helaas, nooit helemaal te vermijden. Een alert bestuur had dit wellicht kunnen voorkomen.
Hoge boete voor niet ingeschreven VvE's
op komst |
Uit informatie van de Kamer van Koophandel blijkt dat eind 2010 67.155 (=56%) van de in totaal 119.150 VvE's zich ingeschreven hadden in het Handelsregister, terwijl het sinds 2008 verplicht is! Met de inschrijving wil de overheid eigenaren sneller kunnen aanspreken op achterstallig onderhoud.
Voornamelijk de kleine VvE's (minder dan 20 appartementen) blijven achter bij de registratie en lopen het risico dat ze een boete krijgen van maximaal €19.000 van de Belastingdienst. Voordat het zo ver is, krijgen de VvE's nog een laatste oproep door middel van de bekende blauwe envelop.
Uit onze praktijk blijkt dat veel VvE's het lastig vinden om de juiste formulieren in te vullen. Dus mocht u hulp nodig hebben...
| Let op bij kopen appartement met korting |
Sommige corporaties bieden hun huurappartementen te koop aan met korting via een speciale constructie. Dat is vooral interessant voor starters op de woningmarkt waarvoor het heel lastig is om een hypotheek te verkrijgen.
Deze relatief onbekende constructie heet Maatschappelijk Gebonden Eigendom, afgekort tot MGE. Hoe dit werkt? Een voorbeeld. Corporatie A verkoopt een appartement voor €125.000 aan mevrouw B met een korting van 20%. Zij betaalt dus €100.000. De corporatie financiert dit bedrag tegen een marktconforme rente en 'speelt' daarmee eigenlijk voor bank, loopt daarmee dus ook risico en daar staat derhalve ook iets tegenover.
Stel dat mevrouw B het appartementsrecht na 5 jaar verkoopt voor €150.000 dan wordt de winst van €25.000 ook verdeeld: de corporatie ontvangt €5.000 (=20% van €25.000). En mevrouw B de overige €20.000.
Maar wat als mevrouw B niet aan haar betalingsverplichtingen voor rente en servicekosten kan voldoen? Dan zal de corporatie proberen de woning buiten de handel om het appartementsrecht te verkopen. De restschuld van mevrouw B wordt dan omgeslagen over de leden. En aangezien de corporatie nogal eens grooteigenaar is...
Kortom, het kopen met korting stimuleert het eigenwoningbezit en is dus een goede zaak. De winst bij verkoop is ten dele voor de corporatie als financierder. Het verlies als het fout is gegaan wordt afgewenteld op de (overige leden van de) VvE. Dus wees op uw hoede. Wij adviseren u graag met deze complexe materie.
In grotere steden zoals Amsterdam wordt de grond vaak in erfpacht uitgegeven. Voor de gemeente heeft dit het voordeel dat zij na het verstrijken van de periode kan beslissen wat er met die grond gaat gebeuren. Het voorkomt grondspeculatie door ontwikkelaars etc. Voor de appartementseigenaar heeft het het voordeel dat de koopsom lager is (immers de grondprijs is hierin niet opgenomen). Daarvoor betaalt men wel een jaarlijkse canon (= soort huur) die de gemeente kan gebruiken voor haar maatschappelijke taken. Voor het VvE-lid kan dit na het verstrijken van de periode betekenen dat de hoogte van de erfpacht enorm wordt verhoogd.
Per 1 januari jongstleden is de erfpachtfinanciering gewijzigd wat zowel koper als verkoper dupeert. Wat dit betekent, leggen wij aan de hand van een voorbeeld uit. Stel: Ans (29 jaar) is starter op de woningmarkt en verdient €40.000 per jaar. Ans wil graag een appartement kopen dat €160.000 - kosten koper - met erfpacht kost. Zij heeft een hypotheek nodig van €176.000.
Stel dat de maandlast inclusief de erfpacht zo'n €215 bedraagt. Gezien het inkomen kan Ans conform de regels van 2010 kan Ans een hypotheek van €180.000 verkrijgen. Echter, op basis van de nieuwe regels van 2011 is dit gemaximeerd tot €145.000. Dat betekent dat Ans €35.000 'eigen geld' moet hebben om het appartement te kunnen kopen tenzij haar inkomen drastisch hoger wordt.
De verkoopbaarheid is dus sterk afgenomen en voor de koper waarschijnlijk niet meer haalbaar. Jammer voor beiden, maar ook voor de makelaar, notaris, et cetera. Tevens is dat jammer voor de woningmarkt omdat deze nieuwe regels de doorstroming geenszins bevorderen, in tegendeel.
| Een gids voor kascommissies |
'De kascommissiegids' is geschreven voor drs. Maarten den Ouden RA, uitgegeven door De Vrieseborch, en kost €12,75 inclusief verzendkosten. Het is geschreven voor verenigingen maar niet specifiek voor VvE's. In dit handzame boek (112 bladzijdes) met 13 hoofdstukken worden de (wettelijke) taken van de kascommissie, de voorbereiding en verschillende controles (baten, lasten, activa, passiva) uitgelegd en uitgewerkt hoe de controle afgesloten moet worden.
Soms is een praktische checklist toegevoegd. Daarnaast is er aandacht voor automatisering, beveiliging en verantwoording van het bestuur en rapportage aan de ALV (Algemene Leden Vergadering) beschreven. De bijlage bevat enkele relevante wetsartikelen.
Het boek is te bestellen via en checklists zijn de te downloaden van www.kascommissiegids.nl.
De auteur organiseert ook vier workshops variërend van twee uur tot twee avonden, waarvan één specifiek voor VvE's, waarbij de deelnemer ook een specifieke aanvulling op het boek en een aparte checklist ontvangt.
Het is een ware gids voor kascommissieleden: compleet, handzaam en door de checklists praktisch. En zijn geld zonder meer waard. Jammer dat het VvE-addendum bij de workshop niet is verwerkt in het boek of er bij wordt verstrekt, desnoods voor een kleine meerprijs.
Helaas ontbreekt een trefwoordenregister (handig om iets terug te vinden) wat enigszins wordt 'goedgemaakt' door een uitgebreide inhoudsopgave. En tot slot zou het wat ons betreft nog wel wat meer geïllustreerd (foto, grafiek, tekening, jaarrekeningvoorbeelden et cetera) mogen worden. Het oog wil immers ook wat, maar dat zal ongetwijfeld prijsverhogend werken. |
