Verenigingen van Eigenaren (VvE's), veruit de grootste groep lifteigenaren, blijken vaak slecht op de hoogte van wetgeving, techniek, energieverbruik en dus kosten van liften. In onze tweede nieuwsbrief hebben wij u suggesties aan de hand gedaan hoe om te gaan met de hogere kosten van het capaciteitstarief wat het vastrecht heeft vervangen per 1 januari jl.

Hierbij een nieuwe tip, want wat VvE's vaak niet weten, is dat de 'werkplek' van de liftmonteur aan de Arbo-wet dient te voldoen. En ook al worden deze taken uitbesteed aan een extern bedrijf, de VvE is toch aansprakelijk indien er een ongeluk gebeurt. Onze tip: stel schriftelijk eisen aan het externe bedrijf ten aanzien van hun veiligheid en sluit aansprakelijkheid uit.

De nieuwe website www.gratisliftadvies.nl wil aan deze lacune in kennis van liften iets doen en geeft informatie over wettelijke verplichtingen, tips voor goed beheer, onderhoudscontracten en keuringen.

Zoals al in onze tweede nieuwsbrief aangekaart, is dat sinds 1 juli 2008 verplicht voor nieuw opgerichte en op te richten VvE's. Maar ook bestaande VvE's moeten zich vóór de wettelijke datum (1 januari 2010) inschrijven.

Mede in het belang van de VvE zelf, doet het bestuur of hun VvE-beheerder er goed aan om hun vereniging(en) nog dit jaar in het Handelsregister te laten registreren. Bij niet- of niet tijdige inschrijving volgt een sanctie als economisch delict, waarop een flinke geldboete of zelfs een gevangenisstraf van ten hoogste 6 maanden kan staan.

Vanaf 1 mei 2005 zijn VvE's verplicht een reservefonds te vormen voor groot onderhoud. Echter, de wetgever heeft niet voorgeschreven hoe dit fonds gevormd moet worden. Er zijn verschillende mogelijkheden:

1. Een percentage van de herbouwwaarde volgens de (opstal)verzekering
2. Een percentage van de WOZ-waarde
3. Een percentage van de koopsom van een appartement
4. Gebaseerd op de eigenschappen van het complex zoals bouwjaar, ligging, bouwlagen, woonoppervlakte en staat van onderhoud (fundering, dak, schilderen, collectieve installaties, etc.)
5. Een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP)

Iedere methode heeft zijn voor- en nadelen. Zo betreft de herbouwwaarde het hele pand en de WOZ-waarde - of de koopsom - een individueel appartement. Uit de praktijk is gebleken dat een meerjarenonderhoudsplan (methode 5) gebaseerd op de eigenschappen van het complex (methode 4) het beste en meest betrouwbare beeld oplevert. Vervolgens kan bepaald worden tot welk niveau er reserves gevormd dienen te worden en hoe dit wordt gefinancierd. Dat kan door de maandelijkse servicebedragen aan te passen of door een lange termijn financieringsplan op te (laten) stellen, waardoor de kosten gespreid ten laste van de eigenaren kunnen worden gebracht.

Met deze nieuwe regelgeving is elke VvE verplicht een dergelijk fonds te vormen, zodat ook de slapende - niet actieve - VvE's tot leven gewekt moeten worden. Als het goed is, wordt het reservefonds gevoed met een deel van de servicekosten. Maar weet u welk deel? Maar liefst een kwart van de appartementseigenaren heeft geen idee waar de servicekosten aan worden uitgegeven, zo blijkt uit een door WoonKennis uitgevoerd onderzoek onder VvE-leden.

De genoemde vuistregels geven een indicatie voor een MJOP maar ook niet meer dan dat. In de meeste gevallen is het doe-het-zelven voor een VvE niet aan te bevelen. Sommige VvE's baseren hun MJOP op informatie verkregen via leveranciers. Dit is bepaald niet objectief maar ook ontbreekt het aan samenhang zowel qua planning als inhoud. Andere hanteren de door het ministerie van VROM ontwikkelde VvE Onderhoudsmeter als uitgangspunten. Ook deze indicatie heeft nogal wat beperkingen.

Overigens, is men verplicht het aandeel in het reservefonds - en overige reserves - van de VvE op te geven in box 3 voor de inkomstenbelasting. Daar staat dan weer tegenover dat bij aankoop van een appartement de koopsom wordt verlaagd met het aandeel in het reservefonds voor de berekening van de overdrachtsbelasting, waardoor er dus minder overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden.

In onze ogen is het opstellen van een MeerJarenOnhoudsPlan (MJOP) maatwerk wat zowel bouwkundige, installatietechnische én financiële deskundigheid vereist. Tijdig groot onderhoud is van essentieel belang voor de waarde en dus de toekomstige verkoopbaarheid van uw appartement. Een gedegen MJOP vermindert ook de risico's aanzienlijk zowel financieel als qua aansprakelijkheid en veiligheid. Alzio kan uw VvE begeleiden bij dit proces.