In deze nieuwsbrief worden de volgende zaken behandeld:
Reactie van lezer(s)
Komt inschrijving in KvK te vervallen?
Opgelet bij het erven van een appartement
VvE-beheer: doe het zelf of uitbesteden? |
| Wilt u meer weten over wat Alzio voor u kan betekenen? Bezoek onze website op www.alzio.nl voor meer informatie. |
 |
Augustus van dit jaar heeft Alzio op de website haar Kwaliteitstoets geïntroduceerd. Dit is een groot succes. Vele tientallen VvE's hebben hier gebruik van gemaakt en het roept diverse reacties en complimenten op. Zoals beloofd in een vorige nieuwsbrief komen wij hierop terug.
Deze toets blijkt te voldoen waarvoor het bedoeld is: een spiegel voorhouden en mogelijke verbeterpunten aangeven. De complimenten dat deze toets veel beter is dan wat er verder op internet te vinden is, hebben wij in dank aanvaard.
Mevrouw Ellen Mulder van VvE De Doelen in Hilversum gaf aan de negatieve formulering van vraag 4 (juridische procedures) en 5 (groot eigenaar zoals een corporatie) verwarrend te vinden. Deze dient met ‘Ja’ beantwoord te worden als er geen juridische procedures lopen en er geen sprake is van een grooteigenaar is. Dat is gedaan om een juiste score aan het eind te krijgen: ‘Ja’ is goed, ‘weet niet’ vereist meer info en ‘Nee’ is een verbeterpunt.
Wij zoeken naar een oplossing.
| Komt inschrijving in KvK te vervallen? |
In onze vorige nieuwsbrief vermeldden wij dat er in de pers berichten circuleren dat de bijdrage aan de Kamer van Koophandel (KvK) in 2012 met zo'n 10% wordt verminderd. Inmiddels zijn in de Tweede Kamer vragen gesteld of de inschrijving van VvE's in het Handelsregister in 2013 niet helemaal kan komen te vervallen.
Wij zijn nog steeds van mening dat zo'n inschrijving voor een VvE niets toevoegt. Mocht u een andere mening zijn toegedaan, dan vernemen wij dit graag op info@alzio.nl of via het reactieformulier op onze website.
| Opgelet bij het erven van een appartement |
Wonen uw ouders in een (gekochte) serviceflat? Zo'n appartement waar het eten wordt gebracht en de thuiszorg inclusief is? Dan loont het om eens goed naar de WOZ-waarde te kijken. Want deze blijkt vaak veel te hoog. Met als gevolg dat een erfenis zelfs verlies kan opleveren.
Hoe dat kan? Serviceflats zijn meestal beduidend (naar schatting 25% - 50%) minder waard dan andere appartementen. Genoemde zorg- en dienstverlening drukken namelijk de prijs. Gemeenten houden daar bij het bepalen van de WOZ geen rekening mee. De erfbelasting wordt geheven over de WOZ-waarde en dient direct door de erfgenamen te worden betaald. De werkelijke opbrengst bij verkoop is meestal flink lager en wordt ook later ontvangen, zeker in deze woningmarkt. Erfgenamen moeten de belasting niet alleen voorschieten maar betalen ook méér dan bij een reële waarde van het appartement.
Vereniging Eigen Huis heeft deze problematiek onderkend en probeert te bewerkstelligen dat de WOZ-regeling wordt aangepakt. De oplossing? Bezwaar maken tegen de te hoge WOZ-waarde. Voorkomen door tijdig te verkopen aan de kinderen en terug te huren is nog beter, maar ook aanzienlijk complexer en afhankelijk van de persoonlijke situatie. Een notaris en/of fiscalist kan u hierbij adviseren.
| VvE-beheer: doe het zelf of uitbesteden? |
Een aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) kiest ervoor om het bestuur en beheer zelf te doen. Zolang de bereidheid hiertoe onder de eigenaren er is, de vereniging beschikt over actuele kennis en ervaring en de sfeer in de VvE goed is, dan is dit natuurlijk een prima oplossing. Aan de andere kant, doe-het-zelven kost ook veel tijd en laat zich nogal eens lastig combineren met werk en sociaal leven. Zo is een VvE sterk afhankelijk van individuele eigenaren, die nogal eens verhuizen of hun functie na verloop van tijd 'ter beschikking' stellen. Dat komt de continuïteit bepaald niet ten goede. Terwijl een eigenaar maar één ding wil. En dat is zorgeloos wonen of werken (ingeval van bedrijfsruimten of winkels).
Sommige VvE's denken dat het doe-het-zelven aanzienlijk goedkoper is dan uitbesteden. Maar dat is 'penny wise pound foolish'. Immers, een kwalitatief goed meerjarenonderhoudsplan kan veel financiële problemen in de toekomst voorkomen. Ook bij het aanbesteden van een verbouwing of onderhoud is veel te besparen.
Recent hebben wij voor een VvE drie offertes voor renovatie van de gevel opgevraagd. De prijsverschillen waren zeer groot: ruim 30%. En dat zonder onderhandeld te hebben! Door collectief in te kopen, kunnen ook kosten worden bespaard. Vooral voor de wat oudere complexen bieden energiemaatregelen ook kansen om flink te besparen op de energiekosten. Soms kan een subsidie de haalbaarheid vergroten. Een goede externe beheerder beschikt over de juiste contacten met leveranciers en kan objectief vergelijken en adviseren. Door via hen samen te werken met VvE's kunnen op nog méér kosten worden bespaard (schoonmaak, onderhoud, etc.).
Een splitsingsakte regelt de rechten en plichten binnen een VvE, is ingewikkeld qua uitvoering en essentieel voor de juiste verdeling van de kosten. U betaalt toch niet te veel? Ook het handhaven daarvan tezamen met het huishoudelijk reglement vereist daadkracht en onafhankelijkheid. Zaken die bij doe-het-zelven niet gewaarborgd zijn.
Bestuursleden zijn ook voor derden aansprakelijk voor het reilen en zeilen van de VvE. Dat is door een combinatie van verzekeren en uitbesteden aan een goede, externe beheerder vrij eenvoudig te voorkomen.
Kortom, uitbesteden kost wat, maar kan ook veel opleveren. |
