Hierbij sturen we u het eerste nummer van 2013 en onze achttiende nieuwsbrief sinds december 2008. Met als doel om bij te dragen aan het profes-
sionaliseren van het besturen en beheren van Vereniging van Eigenaren (VvE's) in Nederland.
Wij zijn benieuwd naar uw eigen ervaringen en standpunten. Stuur deze in naar info@alzio.nl of via het contactformulier. |
Reactie van een lezer
In/uit de praktijk (4)
Gebouwbeheer in abonnementsvorm
7x24 uur service
Onderhoudsmeter |
| Wilt u meer weten over wat Alzio voor u kan betekenen? Bezoek onze website op www.alzio.nl voor meer informatie. |
 |
Een van de twee kascommissieleden van een VvE stelt ons de volgende vraag: "Wat te doen als wij van mening verschillen over hoe er wordt omgesprongen met de voorziening groot onderhoud in 2011? Deze is niet overgemaakt op een speciale bankrekening, maar op de rekening-courant/betaalrekening blijven staan. Bovendien is deze voorziening voor een groot deel aangewend voor andere uitgaven en wijkt af van de begroting".
De primaire taak van een kascommissie is de boekhouding respectievelijk jaarrekening te controleren op volledigheid, juistheid en accuraatheid. Het is verstandig dit te vergelijken met de begroting en de in de Algemene Leden Vergadering (ALV) genomen besluiten. Een kascommissie rapporteert (bevindingen en adviezen) aan de ALV die vervolgens al dan niet besluit tot nader onderzoek en/of het verlenen van decharge aan het bestuur.
Als het ene lid positief is en het andere lid een negatief advies geeft, heeft de ALV maar ook het bestuur een probleem. Als de ALV verstandig is, geeft zij het bestuur opdracht om een onafhankelijke derde een bindend advies uit te laten brengen. Voor de meeste VvE's geldt dat het bestuur verantwoordelijk is om binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar de procedure te starten die moet leiden tot een goedkeurende verklaring van de kascommissie, tenzij de ALV uitstel heeft verleend. Zo niet, dan is het bestuur in gebreke gebleven.
Met het anders aanwenden van deze voorziening voor andere doeleinden dan begroot of besluitvorming in de ALV is het bestuur ernstig tekort geschoten in haar taak en zou door de ALV ontslagen moeten worden. En misschien zelfs aansprakelijk worden gesteld. Maar dat is toch naar? Dat klopt, maar dit niet doen, kan leiden tot flinke eenmalige of structurele extra bijdragen aan de VvE. En dat is niet prettig voor de portemonnee van de VvE-leden en is ook goed voor de eventuele verkoop van te koop staande appartementen.
Wat behoort tot het privégedeelte en wat tot de VvE? Het is een wijdverbreid misverstand. Een appartementencomplex is eigendom van de VvE. Een lid heeft ‘slechts’ het gebruiksrecht van het privégedeelte (simpel gezegd: ‘alles achter de voordeur’).
Dus een balkon is eigendom van de VvE en niet van het lid. Het plaatsen van terrasstoelen-/tafel is toegestaan, maar wijzigingen aanbrengen op/aan het balkon is meestal of niet toegestaan of vereist instemming van de Algemene Leden Vergadering (ALV).
Voorbeelden hiervan zijn: vlonder aanbrengen (beïnvloedt de afwatering), het plaatsen van plantenbakken (in verband met het gewicht), het zelf wijzigen van de dakbedekking of wanden dan wel het plaatsen van een schotelantenne. Voorkom problemen en neem contact op met het bestuur of beheerder en informeer wat mag/kan.
| Gebouwbeheer in abonnementsvorm |
Univeste is een landelijk werkend specialist op het gebied van gebouwenonderhoud. Zij stellen actuele MeerJarenOnderhoudsplannen (MJOP) op met alle consequenties op technisch en financieel gebied. Ook wordt het programma van wensen in het MJOP verwerkt. Denk hierbij aan verbetering van comfort, modernisering van het gebouw enzovoort. Het MJOP wordt vervolgens uitgevoerd.
Naast de technische bekwaamheid is Univeste als enige in Nederland in staat om de kosten van het onderhoud in de vorm van vast bedrag (abonnement) aan te bieden. Voor uw VvE is dit van belang. Uw VvE heeft immers een gelijkmatige stroom van inkomsten via uw service-bijdragen per maand. Dan is het prettig als de uitgaven qua gebouwbeheer ook gelijkmatig verlopen. Univeste biedt deze oplossing.
Door de mogelijkheid om de uitgaven van het groot onderhoud neer te zetten als een vast bedrag per maand kan exact worden bepaald wat uw financiële ruimte is. Dit biedt de mogelijkheid om alsnog het uitgesteld onderhoud en het toekomstige onderhoud financieel te kunnen dragen zonder dat er een beroep hoeft te worden gedaan op een eenmalige bijdrage van de eigenaren. Met een MJOP van Univeste is dit geen vraag meer, maar een wetenschap.
Hoe werkt het onderhoudsabonnement?
Samen met Alzio en het bestuur van de VvE wordt het woonwensenmodel bepaald. Vervolgens maakt Univeste met inachtneming van dit model het MJOP. De kosten van de woonwensen en van het (uitgesteld) onderhoud over een periode van 10 tot 15 jaar worden in een betaalplan gezet, waarbij u een maandelijks een vast bedrag gedurende de looptijd van het abonnement betaalt. Op deze manier kunnen zowel de wensen als het onderhoud door de jaren heen worden gerealiseerd, zonder eenmalige bijdragen van bewoners of substantiële servicelastenverhogingen.
Door de samenwerking met Univeste heeft Alzio extra gereedschap in handen om goed en toekomstgericht gebouwbeheer te bieden. Belangstelling? Neem dan contact met ons op om de kansen en mogelijkheden te verkennen voor úw VvE.
Alzio biedt in samenwerking met Gooi's Bouwbedrijf uit Naarden in een straal van 50 km rondom Hilversum de mogelijkheid voor een 7x24 uur service, bedoeld voor acute en urgente bouwkundige problemen zoals bijvoorbeeld lekkage, schade als gevolg van storm, inbraak, vandalisme, brand, ruitbreuk enzovoort, waarvoor een aparte overeenkomst kan worden gesloten.
Uw VvE betaalt alleen voor meldingen en dus geen abonnement, wat uniek is in ’VvE-land’. Veel VvE’s maken al gebruik van deze service voor hun leden. Uw VvE toch ook?
Wij vragen gezien het belang van het juiste reservefonds wederom aandacht hiervoor (zie Alzio Nieuwsbrief 3 van 8 juni 2009). Een (actueel) MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) hoort de basis te vormen van het reservefonds.
Mocht uw VvE die (nog) niet hebben dan biedt wellicht de door de rijksoverheid geboden Rekentool Onderhoudsfonds uitkomst. Deze rekentool biedt twee methoden om de hoogte van het onderhoudsfonds te berekenen: op grond van de herbouwwaarde of op basis van de eigenschappen van het gebouw en het appartement te corrigeren met eventueel achterstallig onderhoud.
In onze ogen een prima instrument voor complexen zonder bedrijfsruimten om een raming van het onderhouds- of reservefonds te krijgen of als ‘second opinion’ voor het MJOP. Dus wat let u? |
